El Gobierno Vasco me ha ofrecido la posibilidad de comprar el derecho de superficie de mi piso VPO actualmente en derecho de superficie a 75 años. Al comprar el derecho de superficie el piso sería mio en propiedad y no me lo quitaría el Gobierno Vasco al de 75 años. Eso sí, el piso seguiría estando bajo las restricciones de una vivienda VPO.
Las ventajas de comprar el suelo:
- El piso no vuelve al Gobierno Vasco después de 75 años. El piso queda en propiedad.
- El precio máximo por el que puede ser vendido el piso no se devalúa cada año que pasa. Eso sí, el piso debe de ser vendido como en el piso de derecho de superficie. Primero debe ser ofrecido al Gobierno Vasco y si éste no lo desea adquirir entonces puede ser comprado por una persona que cumpla con los requerimientos de acceso a VPO.
- Parece que la primera transmisión del piso en herencia puede hacerse sin que el titular cumpla con los requerimientos de acceso a la VPO.
A cambio, el Gobierno Vasco me hace pagar una cantidad adicional de dinero. Yo creo que realmente el Gobierno Vasco nos ofrece esta posibilidad porque está a falta de dinero y es una forma de recaudar. Pero echa la oferta hay que estudiarla.
¿Qué ventajas me aporta comprar el derecho de superficie?
1 - Propiedad de la vivienda
Al comprar el derecho de la superficie el piso sería mío para siempre. Ahora tengo el piso en derecho de 75 años. He hecho cálculos y me tocaría devolver el piso al Gobierno Vasco el 24 de julio de 2081, es decir, una semana después de haber cumplido los 100 años. En fin, dudo mucho que siga vivo por entonces y si sigo vivo estaré más para estar en una residencia que en un piso.
¿Pero que pasa con mis posibles hijos o hijas? Pues que probablemente tendrán unos 60, ya que lo normal sería tener algún vástago antes de los 40. Y digo yo que con 60 años no habrán sido tan huevones para seguir en casa de los aitas y habrán emigrado y tendría incluso nietos de una considerable edad pongámos mínimo 20 años. Así, la necesidad de esa casa para mis hijos debería ser mínima. Ya deberían estar viviendo en otra cosa y no deberían depender de mi casa.
Además, es muy probable que el modelo de vida para nuestros hijos y nietos sea muy diferente que el de hoy en día. Hoy lo típico es que un ingeniero de telecomunicaciones tenga que ir a trabajar a Barcelona o a Madrid. Pero de aquí a unos años lo habitual será moverse en toda la Unión Europea, ir a trabajar a Londres, Paris, ... y no creo que sea útil tener un piso pequeño en un pueblo como Okondo.
Por último, ¿cómo puede estar el piso y la vivienda después de 75 años? Por muy bien que la trate la comunidad la casa será vieja, tendrá problemas y serán necesarias reparaciones.
Así, en general se puede decir que no me interesa mantener el piso más allá de los 75 años. Casi es mejor deshacerse de ella.
2 - Venta de la vivienda
Realmente éste es el caso más interesante para mi, que en un futuro quiera vender la casa porque se me ha quedado pequeña o, porque yo o mi parienta no quiere vivir en un pueblito como Okondo (los pueblitos o los amas o los odias, no hay termino medio).
Al tener la casa en derecho de superficie el valor máximo con el que puedo vender la casa al Gobierno Vasco o a una persona que cumpla con los requerimientos de VPO va devaluándose cada año hasta que el año 75 la venta de la vivienda sería por 0,00 euros. Es algo lógico, porque la persona compradora del piso sólo podría disfrutarlo hasta los años que quedan para cumplir los 75 años, el 24 de julio de 2081 en mi caso. Sin embargo, al comprar el derecho de superficie el valor de la casa no se devalúa con los años y se mantendría quasi-constante a lo largo de los años. Así mismo, la persona que comprase el piso lo compraría en régimen de propiedad hasta que si quisiera deshacer de él.
Con la información del BOPV nº 222 del 18 de noviembre del 2010 se puede hacer una estimación del precio máximo con el que se podría vender el piso a lo largo de los años futuros tanto si lo tenemos en derecho de superficie de 75 años como si lo tenemos en régimen de propiedad.
En la gráfica se puede apreciar como el precio de venta máximo de las viviendas en régimen de superficie va disminuyendo a lo largo de los 75 años hasta llegar a 0,00 euros como hemos dicho anteriormente. Incluso si vendes el piso los primeros años obtienes unos supuestos beneficios (no son tal pero me resultaría complejo y pesado de explicar...). Pero si decido vender el piso después de haber cumplido los 36 años empiezo a perder dinero.
En el caso de las viviendas en propiedad el precio de venta máximo no se devalúa como puede verse en la gráfica.
Otra cuestión a tener en cuenta es lo que me cuesta tener la casa en propiedad. Es más caro ya que debo pagar unos miles de euros adicionales al gobierno vasco y reescriturar la casa. Así, ¿Cuándo me interesa tener la casa en regimen de derecho de superficie o en régimen de propiedad? Mira la siguiente gráfica.
Si vendo la casa antes de mis 33 años es mejor venderla en régimen de derecho de superficie porque la inversión no me merece la pena. Pero a partir de los 33 años ya me sale mejor vender la casa si la he adquirido en derecho de propiedad.
Perooooooooooooooo no perdamos el norte. Estamos hablando en todo momento del precio teórico máximo que puedes llegar a pedir por el piso. No significa que te lo vayan a comprar por ese precio. Todo dependerá de varias cosas:
- Si el Gobierno Vasco te lo decide comprar o no. Por ejemplo, ahora mismo con la crisis dudo mucho que el Gobierno Vasco decidiese comprar pisos de VPO.
- Si el Gobierno Vasco no te lo compra, entras a buscar comprador que cumpla con los requerimientos de VPO. La búsqueda del comprador puede ser más o menos complicada dependiendo:
- Demanda de pisos y de pisos VPO en Okondo. Dudo que sea muy alta, más allá de los jóvenes del municipio (que no son muchos). Además depende de si se siguen construyendo nuevos pisos libres o VPO en Okondo. Por ahora, no hay planificados más de VPO.
- El comprador puede que desee tener la casa en regimen de propiedad o en regimen de derecho de superficie. Lotería.
En resumen, puede que me gaste una pasta para tener el regimen de propiedad para poder tener un valor de precio de venta alto ¡¡Pero puede que no me lo compre nadie por ese precio y tenga que bajarlo!!
Decisión
He decidido no comprar el piso. No adquirir el derecho de superficie. A continuación, las razones.
El derecho de superficie a mi sólo me interesa por una posible futura venta del piso, pero la compra del derecho de superficie no me garantiza que lo pueda vender al precio máximo. Sino que en función de la demanda, y dudo que la demanda en Okondo pueda ser alta, tendría que venderlo a un precio más bajo.
Si decido vender el piso, es muy probable que lo haga en los primeros años hasta los 40 o a lo sumo los 50 en los que el precio máximo de venta del piso no se devalúa tanto.
Al final, la gran clave de estos pisos es pensar que el piso no es tuyo sino que es un alquiler adelantado el dinero, un alquiler por 75 años. De hecho, el precio que pagas mensualmente por la hipoteca es mejor casi que un alquiler 300-400 euros. Con lo cúal puedes considerar que estás de alquiler pero con la gran ventaja de recuperar parte de la inversión cuando lo vendes. Vamos algo que deberíamos considerar un choyo y no una putada.
En definitiva que no, que no compro.
